THE GRAND RIVERIA

The Grand Riveria là dự án khu đô thị sinh thái hỗn hợp do Tập đoàn Sunshine Group phát triển, tọa lạc trên dải đất ven sông Hồng thuộc các xã Xuân Canh, Tàm Xá và Vĩnh Ngọc, huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội. Đây là tổ hợp hỗn hợp quy mô 268 ha kết hợp nhà ở thấp tầng và chung cư cao tầng, theo định hướng sinh thái rõ nét với mật độ xây dựng chỉ 26.7% – phần lớn diện tích còn lại dành cho thảm xanh, mặt nước và hạ tầng công cộng.

Điểm khác biệt rõ nét so với các khu dân cư truyền thống lân cận nằm ở tầm nhìn quy hoạch: ưu tiên cảnh quan ven sông, duy trì luồng không khí tự nhiên xuyên khu và ứng dụng công nghệ số trong quản lý vận hành toàn bộ hệ sinh thái. Trong bối cảnh Đông Anh đang hoàn thiện các bước cuối để nâng cấp lên quận, khu đô thị mới tại Tàm Xá được định vị là một trong những điểm đón đầu làn sóng giãn dân của Hà Nội về phía Bắc sông Hồng.

TỔNG QUAN DỰ ÁN THE GRAND RIVERIA

Quy hoạch tổng thể của khu đô thị được triển khai theo mô hình “All-in-one” – các phân khu thấp tầng và block cao tầng liên kết bằng hệ thống đường nội bộ hình bàn cờ rộng từ 24m, xen kẽ với dải công viên chuyên đề. Mật độ xây dựng 26.7% phản ánh rõ định hướng không nhồi nhét thêm mét vuông sàn nếu đánh đổi bằng không gian xanh và tầm nhìn ven sông.

Cơ cấu đất được phân định rõ ràng: đất xây dựng đô thị 83.39 ha, đất dân dụng 165.8 ha và đất ngoài dân dụng 18.83 ha. Phân bổ này giữ mật độ cư dân ở mức vừa phải – khoảng 38.500 người – trên tổng diện tích gần 270 ha, tạo ra độ thoáng đãng khó có được ở các khu dân cư tương đương trong nội thành. Tổng sản phẩm bao gồm khoảng 2.250 căn thấp tầng và 6 tòa tháp chung cư cao tầng.

The Grand Riveria - Phát triển bởi Sunshine Group — The Grand Riveria – Phát triển bởi Sunshine Group

Bảng thông số quy hoạch chi tiết

Thông số	Chi tiết
Tên dự án	The Grand Riveria
Chủ đầu tư	Tập đoàn Sunshine Group
Vị trí	Xã Tàm Xá, Xuân Canh, Vĩnh Ngọc – huyện Đông Anh, Hà Nội
Tổng diện tích	268 ha (Đô thị: 83.39 ha; Dân dụng: 165.8 ha; Ngoài dân dụng: 18.83 ha)
Mật độ xây dựng	26.7%
Dân số dự kiến	~38.500 cư dân
Loại hình sản phẩm	Nhà thấp tầng + chung cư cao tầng + văn phòng hạng A
Số lượng sản phẩm	Đang cập nhật
Khởi công dự kiến	Tháng 6/2025
Hoàn thành tổng thể	Trước năm 2031
Pháp lý	Đang cập nhật
Hiện trạng triển khai	Đang cập nhật

VỊ TRÍ CHIẾN LƯỢC

The Grand Riveria tọa lạc tại xã Tàm Xá – Đông Anh – TP. Hà Nội. Dải đất Tàm Xá nằm giữa sông Hồng và sông Đuống – địa hình bồi tụ tự nhiên mà người Hà Nội lâu nay quen với vườn đào và ruộng hoa. Việc một khu đô thị quy mô hình thành tại đây không chỉ là câu chuyện của dự án đơn lẻ, mà phản ánh định hướng mở rộng không gian đô thị Hà Nội về phía Bắc sông Hồng – một hướng đang được các cơ quan quy hoạch thúc đẩy mạnh trong giai đoạn 2025–2035. Vị trí này còn đóng vai trò cửa ngõ kết nối giao thương giữa trung tâm thủ đô với các tỉnh công nghiệp phía Bắc như Thái Nguyên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc.

Kết nối giao thông và hạ tầng hiện hữu

Từ dự án, cư dân tiếp cận trục đường Trường Sa – nhánh kéo dài của Quốc lộ 5 – để đi về Long Biên qua cầu Đông Trù, hoặc tiếp tục hướng Hải Phòng, Quảng Ninh. Đại lộ Võ Nguyên Giáp chạy sát khu vực giúp rút ngắn hành trình ra Sân bay Quốc tế Nội Bài xuống khoảng 20 phút trong điều kiện bình thường. Vào nội thành, hướng qua cầu Nhật Tân về Tây Hồ, Ba Đình mất khoảng 15–20 phút tùy khung giờ. Thông qua Vành đai 2 và Vành đai 3, kết nối mở rộng sang các khu kinh tế phía Tây cũng khá thuận lợi.

Cần nhìn nhận thực tế: kết nối hiện tại đủ phục vụ nhu cầu đi lại hàng ngày, nhưng phụ thuộc chủ yếu vào hai cầu Nhật Tân và Đông Trù – cả hai đều ghi nhận mật độ xe tăng đáng kể trong giờ cao điểm.

Tiềm năng phát triển từ quy hoạch khu vực

Biến số lớn nhất tác động đến kết nối khu vực là dự án cầu Tứ Liên – công trình tổng mức đầu tư gần 20.000 tỷ đồng, đã chính thức khởi động từ ngày 19/5/2025. Tính đến đầu năm 2026, phần móng cọc khoan nhồi của hai trụ cầu chính P37 và P38 đã khoan sâu khoảng 65m xuống lòng sông Hồng. Phía Đông Anh, công tác giải phóng mặt bằng diễn ra khả quan, đường dẫn và hầm chui kết nối với đường Trường Sa đang được thi công song song ngay sát phạm vi dự án.

Phối cảnh cầu Tứ Liên bắc qua sông Hồng nối quận Tây Hồ và Đông Anh

Khi cầu Tứ Liên thông xe – ước tính quý III/2027 – quãng đường từ Tàm Xá sang khu vực Nghi Tàm – Hồ Tây được rút về còn 5–7 phút lái xe. Tuyến kết nối với cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên dự kiến hoàn thành quý II/2027, và quy hoạch tuyến Metro số 4 chạy qua khu vực cũng là yếu tố cần theo dõi về dài hạn. Tất cả những hạng mục này vẫn đang trong quá trình triển khai – giá trị gia tăng thực tế sẽ phụ thuộc vào tiến độ hoàn thiện thực tế và lực cầu của thị trường khi đó, không nên căn cứ vào kỳ vọng đơn thuần.

HỆ THỐNG TIỆN ÍCH NỘI KHU

The Grand Riveria được quy hoạch theo mô hình đô thị tích hợp đa chức năng, dự án sở hữu hệ tiện ích đồng bộ, đáp ứng trọn vẹn nhu cầu sống, học tập, chăm sóc sức khỏe, làm việc và giải trí trong cùng một không gian.

Công viên sinh thái, hồ điều hòa và quảng trường cộng đồng

Hệ thống cây xanh và mặt nước được phân bổ xuyên suốt toàn khu, với mật độ mảng xanh lớn, góp phần điều hòa vi khí hậu và kiến tạo môi trường sống trong lành.

Không gian này phù hợp cho các hoạt động dạo bộ, vận động nhẹ, vui chơi ngoài trời và kết nối cộng đồng cư dân.

Hồ điều hòa trung tâm tại The Grand Riveria kết hợp hệ thống cây xanh đa tầng tạo không gian thư giãn thoáng đãng

Bệnh viện quốc tế và trung tâm chăm sóc sức khỏe

The Grand Riveria tích hợp hệ thống y tế chất lượng cao với bệnh viện quốc tế hiện đại, ứng dụng công nghệ số trong quản lý và chẩn đoán.

Cư dân dễ dàng tiếp cận các dịch vụ chăm sóc sức khỏe, khám chữa bệnh và phục hồi chức năng ngay trong nội khu.

Phối cảnh bệnh viện quốc tế Sunshine Hospital với kiến trúc hiện đại.

Hệ thống giáo dục liên cấp

Chuỗi trường học liên cấp được quy hoạch đồng bộ, mang đến môi trường học tập thuận tiện và an toàn cho cư dân.

Không gian học tập hiện đại, kết hợp thư viện, khu nghiên cứu và các khu phát triển kỹ năng toàn diện.

Trung tâm nghiên cứu và không gian làm việc

Dự án phát triển khu nghiên cứu, văn phòng và không gian làm việc hiện đại, hướng đến cộng đồng chuyên gia, kỹ sư và lao động tri thức.

Điều này góp phần hình thành hệ sinh thái làm việc – sinh sống – nghỉ dưỡng ngay trong nội khu.

Tòa nhà trung tâm nghiên cứu tại The Grand Riveria

Tổ hợp thể thao đa năng

Hệ thống tiện ích thể thao gồm sân tennis, bể bơi, sân bóng rổ, khu gym ngoài trời và các không gian luyện tập đa dạng.

Đây là nơi cư dân dễ dàng duy trì lối sống năng động và nâng cao sức khỏe mỗi ngày.

Khu thể thao ngoài trời tại The Grand Riveria phục vụ cư dân

Không gian văn hóa và quảng trường nghệ thuật

Các quảng trường trung tâm, khu trải nghiệm văn hóa và không gian biểu diễn ngoài trời được quy hoạch nhằm tăng trải nghiệm cộng đồng.

Đây sẽ là nơi diễn ra các sự kiện, hoạt động lễ hội và chương trình nghệ thuật định kỳ.

Trung tâm thương mại và phố dịch vụ

Khu thương mại – dịch vụ quy tụ hệ thống mua sắm, ẩm thực, giải trí và các tuyến phố shophouse sôi động.

Cư dân có thể đáp ứng đầy đủ nhu cầu mua sắm, gặp gỡ, giải trí ngay trong khu đô thị.

Trung tâm thương mại tại The Grand Riveria

Hạ tầng thông minh và quản lý vận hành số

Toàn khu được vận hành trên nền tảng công nghệ thông minh, tích hợp quản lý an ninh, giao thông, năng lượng và các dịch vụ cư dân qua ứng dụng số.

Hệ thống này mang đến trải nghiệm sống hiện đại, an toàn và tiện nghi hơn cho cộng đồng cư dân.

Caption ảnh: Trung tâm điều hành đô thị thông minh quản lý toàn khu.

MẶT BẰNG TỔNG THỂ VÀ PHÂN KHU

Quy hoạch mặt bằng tổ chức theo hướng đón gió tự nhiên từ sông Hồng vào sâu nội khu, tối đa khoảng cách thông thoáng giữa các tòa nhà. Hệ thống giao thông nội bộ hình bàn cờ với trục đường rộng từ 24m tạo ra các ô không gian rõ ràng, mỗi ô có chức năng xác định. Các dải công viên chuyên đề đặt xen kẽ giữa các nhóm nhà không chỉ phân tách không gian mà còn tạo lớp đệm xanh lọc bụi và giảm tiếng ồn – điều quan trọng với các block thấp tầng nằm gần trục đường lớn.

Cơ cấu sản phẩm bao phủ từ nhà thấp tầng đến căn hộ cao tầng, đáp ứng nhu cầu đa dạng từ ở thực lâu dài đến đầu tư cho thuê. Thiết kế lấy cảm hứng từ cảnh quan ven sông, với nhiều căn hộ và biệt thự được định hướng tầm nhìn ra hồ hoặc dải công viên xanh. Đây là một trong số ít khu đô thị tại Hà Nội được quy hoạch bài bản về hướng nhà ngay từ giai đoạn thiết kế mặt bằng.

Diện tích phân lô đa dạng và cơ cấu số phòng ngủ linh hoạt tạo ra nhiều lựa chọn cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư có tầm nhìn trung hạn.

Nhà phố liền kề: Diện tích 62.5–90 m², xây 4–5 tầng, mật độ ~75%. Khoảng lùi trước sau làm tiểu cảnh, phòng ngủ có cửa sổ kính lớn đón sáng tự nhiên.
Biệt thự (đơn lập, song lập, tứ lập): Diện tích đất 127.5–300 m², xây 3 tầng, mật độ 50–65%. Sân vườn bao quanh, nhiều căn tầm nhìn ra hồ hoặc công viên ven sông.
Shophouse thương mại: Diện tích 62.5–100 m², 5 tầng, mặt tiền rộng 5–7m. Tầng 1–2 tối ưu kinh doanh, tầng trên đảm bảo riêng tư sinh hoạt gia đình.
Căn hộ chung cư: 6 tòa tháp cao tầng. Diện tích từ 30 m² (Studio) đến 110 m² (3 phòng ngủ). Thiết kế kính tràn, bàn giao kèm hệ thống Smart Home IoT.

Bảng so sánh thông số các loại hình sản phẩm

Loại hình	Diện tích phổ biến (m²)	Số tầng	Mật độ xây dựng
Nhà liền kề	62.5 – 90	4 – 5	70–80%
Biệt thự	127.5 – 300	3	50–65%
Shophouse	62.5 – 100	5	75–85%
Căn hộ cao tầng	30 – 110	30 – 45	~40%

Về phương án bàn giao sản phẩm thấp tầng: 10.2% số căn hoàn thiện nội thất cơ bản; 50.3% bàn giao thô hoàn thiện mặt ngoài để cư dân tự thiết kế theo sở thích; 39.5% áp dụng chính sách giãn xây dựng trong 2 năm nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua.

GIÁ BÁN & PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

Bảng giá chính thức từ Sunshine Group chưa được công bố tính đến thời điểm bài viết này. Người mua có thể tham chiếu mức giá giao dịch thực tế của các dự án lân cận tại Đông Anh năm 2026 để hình thành khung kế hoạch tài chính ban đầu.

Một dự án cùng phân khúc tại khu vực Đông Anh là cơ sở so sánh gần nhất: nhà liền kề 62.5–63 m² giao dịch phổ biến từ 16.5–17 tỷ đồng/căn; liền kề 80 m² dao động khoảng 23.5–26 tỷ; biệt thự ven hồ/sông có đơn giá từ 270 đến hơn 450 triệu đồng/m². Phân khúc căn hộ cao tầng tại các tòa Masteri Grand Avenue hay Lumiere Essence Peak dao động 110–180 triệu đồng/m². Sunshine Riverside tại Phú Thượng (cách dự án qua cầu Nhật Tân) giao dịch ở mức 93–123 triệu đồng/m² – đây là mức tham chiếu thực tế cho phân khúc căn hộ của cùng chủ đầu tư.

Bảng giá tham khảo theo dòng sản phẩm

Loại hình	Diện tích điển hình	Giá giao dịch tham khảo (Đông Anh 2026)
Liền kề nhỏ	62.5–63 m²	Đang cập nhật
Liền kề trung	75–80 m²	Đang cập nhật
Biệt thự cao cấp	Trên 127.5 m²	Đang cập nhật
Căn hộ Studio/1PN	30–45 m²	Đang cập nhật
Căn hộ 2PN/3PN	60–95 m²	Đang cập nhật

Người mua cần tính đủ các chi phí sở hữu ngoài giá mua ban đầu: tiến độ thanh toán theo từng đợt (thường 10–20% mỗi đợt gắn với tiến độ xây dựng); phí dịch vụ quản lý vận hành hàng tháng; chi phí hoàn thiện nội thất riêng (đặc biệt với 50.3% số căn bàn giao thô).

Về thanh khoản: nhu cầu ở thực của nhóm cư dân trẻ thu nhập cao đang tăng trưởng, phân khúc căn hộ thường có thanh khoản tốt hơn thấp tầng trong giai đoạn chờ hạ tầng hoàn thiện. Nhà đầu tư nên xác định tầm nhìn trung hạn 3–5 năm để trùng với thời điểm cầu Tứ Liên và Metro số 4 đi vào hoạt động – đây là những biến số tác động thực tế đến giá trị tài sản khu vực, nhưng chưa thể định lượng chính xác tại thời điểm hiện tại.

TIẾN ĐỘ THI CÔNG & HIỆN TRẠNG TRIỂN KHAI

Khu đô thị đang ở giai đoạn chuẩn bị thi công đại trà. Phần lớn diện tích quy hoạch đã hoàn tất cắm mốc ranh giới và công tác san nền, đào đắp đất ngầm. Hệ thống đường giao thông nội bộ đang được định hình về cốt đường và chuẩn bị đấu nối hạ tầng kỹ thuật ngầm.

Tiến độ giải phóng mặt bằng phối hợp giữa chủ đầu tư và cơ quan chức năng diễn ra khá thuận lợi. Quan trọng hơn, công trình cầu Tứ Liên đang thi công song song ngay cạnh dự án, tạo sự tương đồng về lộ trình: thời điểm bàn giao thô các phân khu đầu tiên dự kiến trùng với giai đoạn cầu Tứ Liên thông xe kỹ thuật, nghĩa là khi cư dân về ở thì hạ tầng kết nối giao thông đã cơ bản hoàn thành.

Dựa trên các thông số quy hoạch, vị trí và hệ thống tiện ích, The Grand Riveria có những nền tảng đáng cân nhắc cho người mua nhà cần ở thực: quy mô hạ tầng xanh vượt trội so với mặt bằng chung Đông Anh, hệ sinh thái tiện ích khép kín tương đối hoàn chỉnh và lộ trình cầu Tứ Liên đang hiện thực hóa từng bước ngay cạnh dự án.

Với nhà đầu tư, khu đô thị tại Tàm Xá phù hợp với chiến lược tích lũy trung hạn – không phải kênh giao dịch ngắn hạn. Tiềm năng gia tăng giá trị gắn liền với tiến độ hoàn thiện của cầu Tứ Liên, sự phát triển hạ tầng thương mại của quận Đông Anh giai đoạn 2026–2030 và tốc độ lấp đầy cư dân thực tế trong khu.

Những điểm cần tiếp tục theo dõi trước khi quyết định: tiến độ giải phóng mặt bằng, bảng giá chính thức khi Sunshine Group mở bán đợt đầu, và lộ trình pháp lý sổ hồng của từng phân khu cụ thể.